What is REIT and InVIT & The Difference Between REIT and InVIT in Bengali

Investment এর জগতে Real Estate কে একটি Popular Investment Option হিসেবে বিবেচনা করা হয়, কারণ এটি Rent বা Lease Payments এর মাধ্যমে Capital Appreciation এবং Regular Income উভয়েই সাহায্য করে। 

Real Estate Investment Trust (REIT) বা Infrastructure Investment Trust (InvIT) উভয়ই  Financial Tools-র মতো, যা লোকেদের কোন Physical Property না কিনে, বরং Real Estate বা Infrastructure Projects এ বিনিয়োগ করতে দেয়।

REITs এবং InvITs 1960-এর দশকে প্রথম মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে চালু করা হয়েছিল এবং 2014 সালে Securities and Exchange Board of India (SEBI) নামক একটি Regulatory Body –র দ্বারা ভারতে অনুমোদিত হয়েছিল ৷ 

REIT এবং InvIT  কি এবং এদের মধ্যে কোনটা বেশি ভালো? এইসব সম্পর্কে বিস্তারিত আলোচনা করবো আমাদের এই ব্লগটির মাধ্যমে

REITs কি?

Real Estate Investment Trusts বা REITs বিনিয়োগকারীদের Real Estate Market এ একটি Easy Entry Point প্রদান করে। মিউচুয়াল ফান্ডের মতো তারা বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহ করে এবং Office Buildings, Malls, এবং Apartments ইত্যাদিতে বিনিয়োগ করে।

REITs-এর মূল উদ্দেশ্য হল  Investment এর মাধ্যমে Regular Income এবং Long-Term Capital Appreciation করা।

REITs-এর বিভিন্ন Asset Classes এর মধ্যে রয়েছে, যেমন Residential Properties, Office Spaces এবং Hospitals, সেই সাথে Infrastructure Assets এর মধ্যে রয়েছে Fiber Cables, Telecommunication Towers এবং Energy Pipelines.

Read: REITs কি এবং এটিতে কিভাবে ইনভেস্ট করা যায়?

InvITs কি?

Infrastructure Investment Trusts বা InvITs Roads, Highways, Power Plants ইত্যাদি বড় Infrastructure Projects এ ফোকাস করে ৷ আপনি যখন একটি InvITs-এ বিনিয়োগ করেন, তখন আপনি এই বড় Projects এ অর্থ লাগান ৷ বিনিময়ে, আপনি Dividends এবং Long-Term Capital Appreciation এর মাধ্যমে Regular Income Generate করেন।

দীর্ঘ সময় ধরে Cash Flow Stable করার ক্ষমতার কারণে Long-Term Investor-রা REITs এর দিকে বিশেষভাবে আকর্ষিত হয়।

INVESTMENT VEHICLES

এই Instrument গুলি যেহেতু Indian Investment Landscape এ নতুন, তাই তাদের Efficacy এবং Benefits সম্পর্কে অনেক অনিশ্চয়তা রয়েছে ৷ 

তাহলে আসুন জেনে নেওয়া যাক, সেগুলো কি এবং কীভাবে তারা একে অপরের থেকে আলাদা।

REITs এবং InvITs এর মধ্যে পার্থক্য

REITs এবং InvITs দুটি Investment Vehicles-ই বিনিয়োগকারীদের যথাক্রমে, একটি সাশ্রয়ী মূল্যের এবং আরও সুবিধাজনক উপায়ে Real Estate এবং Infrastructure Properties এ বিনিয়োগ করতে দেয় ৷ 

আসুন REIT এবং InvIT এর Key Difference গুলি জেনে নেওয়া যাক :

1. Structural Variations:

Structurally REITs এবং InvITs যে কোন Trustee, Sponsor এবং Manager সহায়তায় বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে Aggregate Capital সংগ্রহ করে।

  • REITs প্রাথমিকভাবে Finalized এবং চলমান Real Estate Ventures এ বিনিয়োগ করে থাকে, যার 80% Assets, Completed Income-Generating Properties এ থাকা বাধ্যতামূলক।

তারা 75% এর কম Real Estate Revenue সহ Unfinished Properties বা Real Estate Company-র Debt/Shares এ 20% এর বেশি বিনিয়োগ করতে পারে না। 

The Structure of REIT / InviT
  • বিপরীতভাবে, InvITs বিভিন্ন Infrastructure এ যেমন Roads, Power Plants এ ফোকাস করে, যেখানে একইভাবে Completed Income-Producing Projects এ 80% Assets থাকা বাধ্যতামূলক।

তাদের অন্যান্য Eligible Investments এ 20% এর বেশি বিনিয়োগ করাটা Restricted. উপরন্তু, InvITs Unfinished Projects, Infrastructure Debt, বা শেয়ারে বিনিয়োগ করে যাদের 80% এর কম আয় করে না এমন শেয়ারগুলিতে বিনিয়োগ Restrict করে,এবং যা InvIT-এর Value-র 10% এর বেশি হতে পারে না।

2. Revenue Generation এবং Stability:

  • REITs প্রাথমিকভাবে Commercial Real Estate এ বিনিয়োগ করে, Revenue Generate করার জন্য Properties Leasing বা Selling করে, যেখানে Income-Generating Properties -র ক্ষেত্রে Assets Allocation 80% বাধ্যতামূলক থাকে।

REITs তাদের Income এর 90%, বিনিয়োগকারীদের Dividends হিসাবে বিতরণ করে, সাথে বিকল্প পথ সহ বিক্রয়ের আয় পুনরায় বিনিয়োগ করে বা ইউনিটহোল্ডারদের মধ্যে বিতরণ করে দেয়।

  • InvITs, Long-Term Contracts এর মাধ্যমে Steady Revenue নিশ্চিত করে Gas Pipelines, Roads, এবং Power Transmission Lines এর মতো Operational Infrastructure Assets হোল্ড করে।

Sale Proceeds এর Reinvestment বা Distribution এর সাথে সাথে, InvITs Net Distribution Cash Flow এর 90% Distribute করে।

REITs, Rental Contracts এর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ Consistent Income নিশ্চিত করে Stability প্রদান করে, যেখানে InvITs-এর Cash Flows সম্ভাব্য Utilization Rates কে প্রভাবিত করে বিভিন্ন কারণের উপর নির্ভর করে।

3. Risk Factors :

  • Non-Traded REITs Valuation Opacity, Illiquidity, এবং Potential Lock-in Periods সহ বিভিন্ন ঝুঁকি বহন করে। Upfront Fees উল্লেখযোগ্যভাবে Overall Returns কে হ্রাস করতে পারে।

Publicly-Traded REITs, Interest Rate Fluctuations এর Primary Risk এর সম্মুখীন হয়, যেখানে ক্রমবর্ধমান হার (Rising Rates) প্রায়ই বিনিয়োগকারীদেরকে নিরাপদ বিকল্প খুঁজতে সাহায্য করে, যদিও Potential Economic Indicators REITs এর পক্ষে থাকে।

  • InvITs এর Project ValuationUncertainty এবং Infrastructure ব্যবহারের পূর্বাভাসের উপর Dependency, বিনিয়োগকারীদের Potential Revenue Shortfalls এর কথা ভাবিয়ে তোলে। 

InvITs এর ক্ষেত্রে বিশেষ করে Toll Collection এর মতো কারণগুলির উপর ভিত্তি করে Project Failure Risk, বিনিয়োগকারীদের বোঝা (Burden) হস্তান্তর করে Revenue Projections কে ব্যক্ত করতে পারে।

Political বা Regulatory Changes InvITs এর জন্য Significant Risk উপস্থাপন করে, কারণ Government Policies এর পরিবর্তনগুলি পূর্বে দেওয়া ছাড়গুলিকে ক্ষুন্ন করতে পারে,  যা Profitability কে প্রভাবিত করে ৷

4. Minimum Investment Requirements :

  • REITs-এর জন্য, REITs-এর Minimum Subscription Amount হল ₹10,000 – ₹15,000. যেখানে আগে এটি ছিল ₹50,000.
  • InvITs-এর জন্য, InvITs-এর Minimum Subscription Amount হল ₹10,000 – ₹15,000. যেখানে আগে এটি ছিল ₹1,00,000.

5. Liquidity এবং Accessibility:

  • REITs সাধারণত কম ইউনিটের দাম এবং Real Estate Investments -র সাথে Retail Investor-দের মধ্যে অধিক পরিচিতির কারণে Higher Liquidity অফার করে।
  • বিপরীতভাবে, InvITs-এর Lower Liquidity থাকতে পারে এবং তাদের ইউনিটের উচ্চ মূল্যের কারণে কম Accessible হতে পারে।

6. Growth Outlook :

  • REITs এর বৃদ্ধি Redevelopment, New Construction, বা Asset Acquisitions এর মাধ্যমে দৃশ্যমান।
  • InvITs এর বৃদ্ধির পরিমাপ করা হয় Concession Assets এর Bidding Process এর মাধ্যমে, যা Less Transparent হতে পারে।

REIT VS InVIT: কোনটি ভাল ?

উভয় Investment Vehicles এরই নিজস্ব সুবিধা এবং অসুবিধা আছে। প্রতিটি বিনিয়োগের উপযুক্ততা বিনিয়োগকারীর বিনিয়োগের Objectives, Risk Tolerance, এবং Financial Situation এর উপর নির্ভর করে।

REITs, Highly Liquid হয় এবং Stable Income অফার করে, কিন্তু তাদের জনপ্রিয়তার কারণে, তারা Stock Exchange এ বেশি Trade হয়ে থাকে এবং Market Volatility র Prone এ থাকে। অন্যদিকে, InvITs Less Liquid হয়, REITs-এর তুলনায় Less Stable Income অফার করে এবং Regulatory ও Political risk এর সম্মুখে থাকে। যাইহোক, তারা আপনাকে কোম্পানির Major Infrastructure Projects এ অংশগ্রহণ করতে সাহায্য করে।

FAQs

REIT এর পুরো কথা হল Real Estate Investment Trust. এটি একটি কোম্পানির মতো যা Income-Producing Real Estate Owns করে এবং সাথে তা Operates ও তার Financing করে।

REITs মূলত তাদের মালিকানাধীন Properties থেকে Rental Income এর মাধ্যমে এবং কখনও কখনও লাভের জন্য Properties বিক্রি করে অর্থ উপার্জন করে।

হ্যাঁ, REITs Long-Term Investing এর জন্য উপযুক্ত হতে পারে, কারণ তাদের Stable Income এবং সময়ের সাথে বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে।

হ্যাঁ, আপনি স্টকের মতোই Stock Exchanges এ REITs এর শেয়ার কিনতে এবং বিক্রি করতে পারেন।

InvIT এর পুরো কথা হল Infrastructure Investment Trust. এটি এক ধরনের ফান্ডের মতো যা Roads, Bridges, Power Plants, এবং Pipelines এর মতো Infrastructure Projects পরিচালনায় বিনিয়োগ করে।

আপনি একজন Broker এর মাধ্যমে Publicly Traded InvITs এর ইউনিট কিনে অথবা Financial Institutions-র Offer করা Private InvITs এর মাধ্যমে বিনিয়োগ করতে পারেন।

হ্যাঁ, InvITs Passive Income -র জন্য উপযুক্ত হতে পারে, কারণ তারা বিনিয়োগকারীদের Regular Income Distributions করে।

Arunava Chatterjee
Founder of INVESMATE. I am a Certified Research Analyst, Value & Growth Investor, Trainer and Tech Entrepreneur. With 15 years of capital market experience, I have trained 10000+ students on INVESMATE. I have created several YouTube videos, mostly related to in-depth fundamental analysis.



Share

One Comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

A confirmation mail has been sent...
Please verify your Email-ID to receive our new Blog updates.
become a PRO in the Stock Market
JOIN OUR FREE DEMO CLASS NOW!
Kickstart Your Stock Market Career under experienced NISM professionals with INVESMATE